地产服务业是指与房地产业相辅相成、共存共生的偏向于房地产行业的服务业。

房地产服务业的范畴。房地产综合服务业包括研发、规划、设计、销售(包括楼盘代理、经纪)、物业管理、投资顾问、评估等相关行业。在房地产产业链中，附加值更多体现在两端---设计和销售，处于中间环节的制造附加值最低。房地产综合服务业发展经验表明，建设房地产综合服务业必需三个基本条件:一是巨量的房地产信息，并且实现即时通讯与信息完全共享，二是遍布城市社区和主要街道的连锁门店，三是具有先进的信息处理系统和较高的管理水平，这样才能把房地产一、二、三级市场有效联动起来从而形成强大的产业链。

房地产综合服务业的发展方向代表着房地产产业结构演化走向、城市转型方向和经济社会发展趋势，房地产综合服务业的兴旺发达是现代经济的一个显著特征。房地产业在现有条件下，要走出一条全新的房地产发展道路，关键在于能否全面创新建设房地产综合服务业。

房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询机构可以从事编制房地产投资可行性报告、招商、促销与培训等方面的工作。

房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断。无论是房地产的买卖、交换、租赁入股、抵押贷款、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是企业合资、合作、承包经营、股份制改组、兼并、分割、破产清算，以及房地产管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产评估是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。

房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产经纪则恰好满足了当事人的需要。当事人可通过房地产经纪机构准确、及时地了解市场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。

房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

房地产经纪，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人(以下简称当事人)有偿提供居间介绍、代理等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。

房地产咨询人员，指具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

房地产价格评估人员，分房地产估价师和房地产估价员。房地估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员;房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。

房地产经纪人，是指具备经纪人条件(经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》)、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。

在二手房中介服务中，(无论委托人是买方或卖方，下同)，注意审查经纪公司和其执业经纪人的资格证书:

对经纪公司要查验工商行政管理机关颁发的《营业执照》和在房地产管理部门办理备案手续的证明;

对执业经纪人要查验市工商局颁发的《经纪执业证书》和在房地产管理部门办理注记手续的证明;同时，要核验《经纪执业证书》和《营业执照》上经纪公司的名称是否一致。没有备案、注记的房地产经纪组织和执业经纪人代理的业务，房地产交易中心将不予受理。

裴宇琼律师提醒您要注意经纪人的执业程序，且不应委托中介机构代收代付购房款。房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业:

1. 向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料;

2. 从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委托人签订房地产经纪合同;

3. 房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案;

4. 履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况;

5. 记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料;

6. 按合同规定收取服务费，开具统一发票。

1. 无照经营、超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营;

2. 隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项;

3. 弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同;

4. 采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易;

5. 伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务;

6. 利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益;

7. 房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务;

8. 房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职;

9. 索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物，包括房地产经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬;房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益;

10. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;

11.  法律、法规禁止的其他行为。

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。从业务范畴上看，房地产经纪业务主要分为新房销售代理、二手房买卖居间代理、二手房租赁居间代理和交易衍生的相关业务四种。新房代销业务为经纪公司利用自己的渠道优势与房地产开发企业签订协议，向其新房销售业务引流并收取交易佣金，为房地产增量市场业务;二手房交易、租赁业务则为经纪公司利用线上平台与线下门店，为二手房市场与租赁市场的供需双方提供信息撮合交易，收取交易佣金，为存量市场业务;衍生业务的种类很多，主要聚焦于存量市场，包括金融服务、房屋检查，产权保险等服务，目前中国的房地产经纪公司的衍生业务以房地产金融服务为主，未来在种类与规模上尚有较大发展空间。

这一模式的优势在于房产中介总公司可以统一经营战略，统一调动资金、统一的管理各门店步调一致，能完美体现、执行公司的行销理念。企业统一的文化形象能够展示到更多的客户面前，能够彰显公司的优势与实力，易于获得客户的信任。对于公司内部而言，房产经纪公司采用直营模式，在房客源信息的采集与推广方面会更加高效。如果一家门店的房源不能满足客户的需求，无法为客户进行房源匹配，可以向总公司寻求更多能够匹配客户需求的房源，促进整体业绩的提高。当其中一家中介门店的业绩不达标或者优秀经纪人离职时，总公司可以为其及时的分配其他经纪人，帮门店提高业绩，在不影响业绩的同时，也给门店充足的时间去培养新的优秀经纪人。从为客户提供服务的角度来讲，房产中介门店直接面向市场、面对客户，可以获取更多有效的市场信息，时刻关注房产行业的动态，了解客户的需求特点，不断完善中介公司的服务体系。另外，直营模式下，企业总部到各个门店的标准统一，一个企业主体下客户很容易找到能够解决问题的对象，尤其是售后或者出现纠纷的时候，更受客户欢迎。

房产中介直营模式的缺点在于投入的资金量很大每一家房产中介门店的运作前期都需要投入大量的资金，用干门店的建立，管理者和经纪人的培训等。而投资成本高也意味着门店经营的风险较大、更有挑战性。

直营模式下，总部和分店利益一致，这意味着分店和总部有着相同的经营目标。为获取更多房源、客源，实现更高业绩目标，门店必须提供更高效、更优质的服务。为做好服务房地产经纪公司总部需要对各分店做长期、细化监管。想要让每一家分店保持高标准服务质量，总部对分店的监管需要从人员招聘开始，保障每一家分店拥有稳定的人数，来确保服务质量不打折扣;同时还需要对新人做统一的、系统化的房产交易专业知识培训，强化员工的专业能力、服务意识和行业认同感。

双方须签订加盟合约，加盟总部可因不同的加盟性质向加盟店主收取加盟金、保证金以及权利金等。加盟店主可以用加盟总部的形象、品牌、声誉等在商业消费市场上招揽消费者。

房产中介加盟店可以借助加盟总部的品牌、声誉，塑造一个良好的中介门店形象，不仅便捷而且效果好。加盟的总部会帮助加盟者定期进行培训，传授房产中介开店经验，让其更好地管理房产中介门店，因此也可以节省相应的培训和管理成本。总体而言，房产中介加盟门店的建立经营成本低，风险相对而言较小。

由于加盟店和总部利益不统一,房产中介加盟店容易各自为阵，不便于统一运营和管理。如果加盟店有负面事情发生，同品牌加盟店也会受到牵连。另外，由于加盟模式没有统一的房客源系统，价格体系容易混乱，市场易出现波动，不利于品牌整体的发展。同时，如果价格不断变化，会使房产中介加盟店丧失忠诚度，造成客户的流失。

合伙经营模式下，公司总部负责行政、 IT 、法务、财务、培训、招聘、品牌等后勤支持;区域负责人谋划业务布局和区域资源整合;门店店长负责带领团队搞生产、做业绩，三方合伙经营，各司其职，用一种合伙的思维做事。链家地产、裕丰地产、德诚行地产，碧桂园等企业都实行了合伙人制度。店长通过培养更多经纪人上来做店长，而获取旗下新开门店的股份，用裂变的思维鼓励有能力有想法的经纪人创业发展。经纪人达到一定业绩就可以成为公司的合伙人，与公司共享门店或片区的经营权。但是合伙人模式也有弊端。合伙人模式源于契约、源于各司其职、源于尊重规则。在前期门店数量不多时，总部可以加强管控，保证绩效与服务。但随着门店数量的增多，前线的区域负责人和店东实力会越来越强，可能会逐步跟总部形成对立，甚至威胁总部的管理。一旦局面失控，片区负责人就容易各自为王，逐步脱离公司，对公司整体经营造成重大影响。

在互联网+的大背景下，房产线上交易平台在房产交易中愈发重要，线上平台的活跃度和渗透率不断提升，在整体市场当中的地位越发重要。房地产 02 领域逐渐形成了四种类型模式:中介自营型、交易平台型、流量平台型、赋能平台型(以贝壳为代表)。

经由线上导流以后，通过线下自有经纪人对接房源客源，引导交易完成。如链家、我爱我家、中原地产等，通过闭环生态提供房地产全产业链服务。

交易平台型房产电商模式的主要代表是吉屋、房多多、好屋中国等，以线上平台起家。交易型平台作为独立的第三方平台，可聚集房地产商、房产代理商、房屋中介和购房者等房地产交易关联方，为房地产交易关联方提供便捷的信息服务、推广服务、交易服务、支付服务以及金融服务等。

交易型平台目标客户群体直接向 C 端转移，以真实房源作为核心竞争点，以二手买卖佣金或服务费作为营业收入，房主直接在平台上挂出房源，买家直接通过平台获知房源信息并与房主协调达成交易，以 2018 年以前的房多多为代表。收费模式上，平台按照完成的线上直接完成的交易额按比例抽取佣金。

平台为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，但是并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用。收费模式上，传统房产中介企业赚的是购房户和租户的佣金，再将佣金的一部分投放到房产信息发布平台。流量平台只是收取传统中介公司的端口费，通过卖经纪人端口，为经纪人提供流量和展示服务来盈利。这类平台主要是按照月份/季度进行固定额度的使用费收取，与交易额无关。其典型代表如房天下、安居客、搜狐焦点、新浪乐居等。这类平台主要是聚合各种房源信息，直接面向中介与终端用户。这类端口取决于消费者的焦点，因此里面包含各种套餐服务，比如面向经纪人有各种置顶、精选等版面展示位置及标签不同的服务。

2022 年前 3 月，受市场环境影响，全国房产经纪公司数量持续减少，3 月环比降幅达 12.1%。去年第  2、3  季度，全国房产经纪公司呈现波动变化，有增有减。进入 4 季度，随着各地二手房相关政策的陆续出台，市场受到较大影响，经纪公司数量随之持续减少。从城市来看，随着二手房市场进入下行调整阶段，一线、新一线和省会城市的房产经纪公司数量占比呈提升趋势。一线城市公司占比近一年提升 16 个百分点至 12.2% ，新一线城市提升 2.6 个百分点至 31.9% ，相反，其他城市占比则由 50.3% 降至45.3% 。

全国房产经纪人数量在经过持续 10 个月的减少之后，大幅回升，2022 年 3 月环比增长达到 21.4% 。目前不少城市二手房市场都有回暖迹象，带看和成交均有所回升，经纪人数量的大幅增长与市场变化密切相关。从不同等级城市来看，近一年一线城市经纪人占比提升最多，从 17% 提升至 21.6% ，新一线城市和非新一线省会城市占比也都有小幅增长，其他城市经纪人数量占比下降约 7 个百分点，降幅明显。